开如皋发票【手机/微信:18312589894 QQ:484811449 陈经理】流传着一篇文章，《大数据：镇江和中山经济是如何亡于地产的！》。对于这篇文章，对绝大多数人来说，特别是对住房投资者变说，肯定不会多少在意，因为房价涨得再高，涨得再快，他们更是会狂欢。因为中国房价上涨之后，没有多少地方跌过。只要有哪个地方的房价下跌，这个地方的政府马上就会出来托市。不就是有城市曾下达文件不让房价下跌的禁止房价下跌令吗？至于高房价是否会摧毁一个城市经济不是他们所关注的事情了。不过，无论这些人如何不关注，当高房价摧毁了一个城市的经济时，那么这个城市的房价要想再稳住恐怕不是容易的事情了。这就是最近中央政府的房地产政策又有新内容的关键所在。
据报道，横跨珠江口的中山市，2017-2018年上半年，中山房地产市场经历了一波剧烈的上涨，2016年中山全市房价均价仅7000元左右，偏远小镇的房价维持在6000元左右。到2017年全市均价超过9000元，偏远镇区房价超过7000元；再到2018年中，伴随深中通道正式开工的消息，全市均价暴涨到14000元，偏远小镇的房价普遍过万元以上。也就是说，借助一些概念，在短短的2年多时间里，中山市的房价上涨一倍以上。但是，中山市的房价经过这一轮爆炒之后，从2018年6月开始下跌，到目前为止下跌的幅度大致在10%左右。
当然，更大的问题是，随着房价快速上涨，中山的经济开始萎缩。因为，高房价全面提高了整个城市的经营成本，挤出了居民基本消费，也让整个城市除了房地产之外的投资与生产全面萎缩。
2016年，中山规模以上工业企业利润总额达到峰值的317亿元，此后伴随着房价暴涨而持续暴跌，2017年下降到256亿，2018年继续下降到220亿，两年的降幅就达到了31%。今年1-4月份，中山规模以上工业企业的亏损面25%，较年初的亏损面增加了5个百分点。今年中山规模以上工业企业1-4月的利润总额60亿，较2018年同期的76亿，降幅21%。这种持续三年的工业企业利润剧烈下降。
在投资方面，2016年中山的固定资产投资额1149亿，其中工业投资额330亿。到2017年，中山固投总额1248亿，整体上还维持着增长性，然而其中的工业投资额已经微弱下降到327亿，这已经是很不好的征兆了。2018年，中山固投总额1116亿，较2017年的降幅11%，其中工业投资203亿，较2017年的降幅达到了惊人的38%。再到今年1-5月，中山固定资产投资整体降幅7%，其中工业投资降幅依然维持在32%。实业领域的资金正在夺路而逃。
在消费领域，2016年中山社会消费品零售总额增幅11%，2017年的增幅为8.6%。2018年，消费增幅剧烈下滑到4.5%。今年1-5月，中山消费增速剧烈下降到0.99%，低于同期中山1.7%的消费物价增幅，居民消费已经陷入整体萎缩的状态。随着城市营运成本上升，外国投资逐年减少，今年1-5月份，其实际利用外资规模2.9亿美元，较2018年同期的3.6亿美元，剧烈下降19.4%。中山的情况是这样，江苏镇江的情况也是类似。而且下一个中山，下一个镇江还会不断地出现。
高房价摧毁一个国家的经济并非危言耸听，这是市场的经济法则，只要是市场经济，这个法则谁也无法改变。对于中国房地产市场来说，多数人认为不是市场经济，完全是政府主导的政府经济，所以，早些时候总是有人认为中国的房地产市场一定会改写市场法则，或改变市场这个铁律，中国的房价还是会这样涨下去，尤其是中国一线城市的房价已经涨到天上去了，还是会涨下去。但是如果政府会退出这个市场，政府不再托市时，要改写房地产市场的铁律当然是不可能的。所以，最近政府的房地产市场政策调整，就是要让房地产对国民经济短期影响逐渐退出，就是要打破中国房价只涨不跌的预期。如果这样，这几年房价疯狂上涨城市所面临的问题，高房价对当地经济摧毁影响很快就会暴露出来。所以，拼命进入三四线城市的住房投资者，特别是那些以金融高杠杆进入这些城市的住房投资者所面临的风险肯定会越来越高。
我记得2017年底，就有几个深圳的朋友打电话问我，要不是到中山投资住房，他们都认为中山是房价的洼地，再加上大桥及大湾区的概念，中山的房价肯定会大涨，而且也会涨得如深圳广州一样。但实际上，当一个城市的经济被高房价摧毁之后，这个城市的住房投资要获利肯定不容易。即使2017年进入中山住房市场，到现在房价是上涨了，但是如果不能够全身而退，最后投资的住房是否能够获得退出是相当不确定的。比如早几年温州及鄂尔多斯。所以，高房价不仅会摧毁这些城市的经济，也将摧毁不少住房投资者的梦想。
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released November 7, 2019
